2021年長沙房地產市場回顧與展望：甲級寫字樓空置率有望繼續下行

2022-03-21來源：金賽藥業2021年長沙房地產市場回顧與展望：甲級寫字樓空置率有望繼續下行

長沙，2022年01月24日——全球領先的地產服務商及咨詢公司戴德梁行近日公布年度報告，對2021年長沙房地產市場展開了回顧與未來發展。報告顯示，長沙甲級寫字樓市場租賃成交活躍增進空置率之后下行，遷往仍是全年租賃成交價的主要驅動力；優質零售市場不受疫情影響及新供應結構性影響，租金正處于下行通道；首店經濟活躍，商業擠滿度最高的五一商圈首店熱度亦最高。土地市場，受土拍規則容許，涉宅用地溢價率繼續低位運行。同時，住宅市場因受金融信貸政策管控影響，市場需求獲釋節奏放緩，但價格整體仍呈上升趨勢。

甲級寫字樓市場：存量消化期空置率之后上行

2021年，長沙甲級寫字樓市場總存量保持在256.5萬平方米，在無新增供應入市的背景下，去化情況良好，核心商務區整體空置率較2020年末上升8.1個百分點至37.1%。租金方面，業主廣泛采取了更為靈活性寬松的租賃條款以加速去化，但由于部分甲級寫字樓以其優質的租戶結構和較好的企業入駐情況構建了較高租金，并拉動租金整體上行，全市平均租金較2020年末同比小幅上漲1.3%至每月每平方米87.9元。

圖1 2015-2021年長沙甲級寫字樓市場表現數據來源：戴德梁行研究部

分商務區來看，除梅溪湖商務區因個別在線教育和房地產企業有退租現象造成空置率上行外，其余四區均構建空置率上行。南湖新城和濱江新城因活躍的市場需求以及部分企業自購自用入駐甲級寫字樓，共同帶動兩區域空置率上行幅度較大，分別同比下降13.7個百分點和15.9個百分點。

從需求行業來看，2021年長沙甲級寫字樓市場租賃市場需求主要來自TMT、金融和專業服務業三大行業，三者共占全年總出租成交價面積超強六成，較2020年占到比高出21.2個百分點。從區域分布來看，2021年TMT類企業更偏重自由選擇租賃五一商務區和芙蓉中路的辦公空間，金融行業則更注目五一商務區的辦公樓。同時，戴德梁行長沙公司項目及企業服務部主管及助理董事金燦回應，受“雙減半”政策影響，在2020年作為長沙甲級寫字樓市場出租主力的教育類企業經常出現大面積退租或削減租賃面積現象，曾經相似半壁江山的教育培訓類市場需求已然退出主力市場。

圖2 2019-2021年長沙甲級寫字樓出租成交行業分析（按面積）數據來源：戴德梁行研究部

展望2022年，長沙甲級寫字樓暫不新的項目計劃入市，隨著政府招商引資政策的落地，高端產業、優質企業將有序導入長沙市場，持續的出租市場需求將之后去化存量物業，故整體空置率或將繼續下行。短期來看，不受疫情以及高空置率的影響，預計寫字樓業主仍將之后采取積極的租賃政策，因此短期內租金回落的可能性較低。預計到2025年，長沙甲級寫字樓市場或將步入33.8萬平方米追加供應，總存量將增至290.3萬平方米。

優質零售市場：追加供應結構性影響租金下行，首店經濟活躍

2021年，長沙市優質零售市場迎來了4個優質項目入市，帶來約40.0萬平方米的追加供應，推升全市優質零售市場總存量至269.0萬平方米。不受新項目入市加劇競爭、疫情重復影響經營等多重因素影響，部分項目空置升高。截至四季度末，長沙核心商圈空置率達7.1%，同比2020年末增高約0.2個百分點。不受非核心商圈項目入市帶給的結構性影響以及店鋪重開帶給的招商壓力，全市平均租金同比下降3.2%至每月每平方米408.8元。

圖3 2015-2021年長沙優質零售市場展現出數據來源：戴德梁行

分業態來看，零售業態是2021年長沙優質零售物業的需求主力，占到全年核心商圈新店開業數量約8.5%，同比增加了4.4個百分點；其次是餐飲業態，占總開店數量約28.0%，較2020年上升了約8.7個百分點。緊隨其后的是休閑娛樂業態和兒童業態，分別占總開店數量約10.2%和9.6%。

首店經濟活躍是2021年零售市場的眾多亮點。2021年長沙引進首店數量創新低，據不完全統計超過146家，其中商業擠滿度最高的五一商圈首店熱度亦為最低。從首店引入類型來看，2021年入駐首店以長沙首店為主，占到比70.6%；其次是華中首店占比23.3%，全國首店則占比6.2%。

2022年，長沙零售市場預計將步入3個項目，總計將為市場帶來約41.0萬平方米的新增供應。且均位于非核心商圈，伴隨著城市建設的前進，這些項目的入市將進一步提高所在區域的商業活力。隨著新的優質零售的入市以及政府對“首店”經濟的反對，或將有更多元化的品牌入駐長沙商業市場，為長沙商業流經新的活力。預計到2024年，長沙優質零售市場總存量將增至約346.8萬平方米，商業競爭加劇的同時，長沙的商圈版圖也將進一步擴大。

土地市場：岳麓區和望城區引領土地出讓快速增長

2021年，長沙市六區土地市場共掛牌轉讓地塊242宗，最終成交211宗，成交價宗數較2020年增加67宗；總成交面積達1,174.3萬平方米，同比快速增長約35.0%；總出讓金額達818.7億元，較2020年下降約35.3%。從成交樓面價來看，2021年全年長沙市六區土地成交整體樓面均價襲港每平方米2,959.0元，僅同比小幅下跌約1.7%。從溢價率來看，全年市六區溢價率繼續低位運行至4.3%。

圖4 2013-2021年長沙市六區土地市場成交展現出數據來源：長沙市國土資源局/戴德梁行

從分區域成交價面積來看，岳麓區和望城區是2021年長沙市六區土地市場供應主力，成交面積合計約占上半年總成交面積的71.3%；開福區和雨花區成交面積合計占比25.1%；芙蓉區和天心區土地成交面積則較2020年有所上升，僅占到全年市六區總成交面積的3.6%。

2021年集中土拍共三輪，共上海證券交易所91宗涉宅地塊，其中成交66宗地?？偝山幻娣e達517.3萬平方米，總成交金額613.4億元，成交價樓面均價錄得每平方米4,452.9元。從分區成交價面積來看，三次土拍的成交價主力為岳麓區和望城區，占到總成交面積約57.0%。競得企業性質以國企為主，占到比49.7%。

住宅市場：市五區房價下跌，需求釋放節奏上升

2021年，長沙市五區新建商品住宅批準上市面積1,372.1萬平方米，同比增長約12.1%；銷售面積1,216.6萬平方米，同比快速增長約10.1%。從銷供比來看，市場整體暫處供需均衡狀態：2021年銷供比為0.9，坐落于合理區間。70城銷售均價指數顯示，2021年長沙市新建商品住宅成交均價較2020年末下跌約9.4%，價格整體呈上升趨勢。但分半年度來看，不同于往年銷售旺季一般在下半年，受金融機構貸款管控的影響，2021年長沙新建住宅市場整體呈現出先熱后冷的表現。