作者：子非魚
來源：城市財經
01
一直被視作樓市楷模的長沙，近日被亮黃牌警告了。
2月24日，湖南省住房和城鄉建設廳召開全省住房城鄉建設工作會議。會上，湖南省省長明確表示：
今年要聚焦重點難點，推動住房城鄉建設工作實現新突破。首要是全面作好住房工作，維持調控政策連續性穩定性,大位控長沙房價，激活其他城市住房消費潛力,平穩住房消費。
理解湖南各城市行情的人應該能看明白，這句話的意思是，湖南今年將分化行動，對于省會長沙，要力求其房價穩定，其他城市，則要調動出售需求。
因為，在去年其他城市的樓市都叫苦不迭的背景下，長沙卻逆勢上漲了一年。
制圖：城市財經；數據：國家統計局
從上圖可以看到，長沙2021年無論新房還是二手房，價格節節攀升。
國家統計局數據表明，2021年12月份，長沙新房同比下跌7.5%，二手房同比上漲5.1%。
最關鍵的是，根據公開發表媒體報道，去年長沙很多新進樓盤的價格沖破了2萬元的單價。
比如12月10日獲得預售證的旭輝鉑悅湘江7號樓至10號樓，樓棟平均值精裝均價分別為24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，總價在460萬-960萬元，刷新了長沙新房均價的“天花板”。
此外，與旭輝鉑悅湘江同為“濱江兩大天王”的華潤悅府新房均價也有上漲。一房一價表顯示，該項目整體精裝均價約20500元/平方米，毛坯均價約17000元/平方米。
02
樓市模范生長沙，為何順行？其實，有兩個因素在附身。
第一，補漲力量。
在上一輪牛市中，長沙由于平衡了供需矛盾，外加強有力的調控政策，將房價控制得很好，在杭州、南京房價紛紛趕赴4萬+，武漢2萬+，就連很多很弱省會城市都沖上了1.5萬+的時候。
長沙的均價才1.1萬/平方米出頭。
憑借著這個均價，長沙在一眾省會與首府城市中，房價收入比低于，快樂度最高。但這也讓長沙淪為了房價洼地，增加了其補漲力量。
尤其是在其經濟規模不斷拔高，人口規模不斷擴大的背景下，補漲力量就更強了。
目前長沙的經濟規模已經達到了13271億元，人口規模達到了1004.8萬人。過去十年，長沙的常住人口增量高達300.4萬人。
制圖：城市財經；數據：各城市統計局
在這些數據推展下，長沙的補漲力量不堪稱不強勁。
第二，地價推展。
地價推動房價的邏輯再明顯不過，土地是面粉，房子是面包，面粉價格上漲也即成本上漲，面包價格焉能不漲。
我們都告訴，去年第二輪與第三輪集中供地，中心城市出現了大面積流拍，且溢價率都非常低。
但是，在首輪集中于供地時，情景完全有所不同。當時武漢、廣州、重慶、長沙等多個城市都問世了地王，這幾個城市在地王推動下，上半年的樓市表現都非常躁動，只不過到了下半年，由于信貸截流威力顯現，才出現了冷場的局面。
首輪集中于供地中，長沙多塊土地樓面價沖破了萬元。
比如岳麓區大學城041號住宅地，樓面價達到了10968元/平方米。再比如天心區南湖新城的048號商住地，10家開發商經過51輪報價競爭后，該地塊遭遇熔斷，熔斷樓面價達14157元/平方米。
這一價格，必要創下了長沙樓面價的天際線。
地王助攻下，長沙的新房和二手房環比分別在6月份和7月份突破了1%。
關鍵問題來了，既然信貸分洪在下半年貞威力，武漢、重慶、廣州都在下半年冷場，長沙為何還是上漲？
主要是因為，長沙前期調控做得非常好，導致長沙本地的炒房客并不多，購房者大多都是剛須要。換句話說，長沙的房價都是真實購買力支撐著。
所以，即便信貸影響部分成交，對長沙房產銷售的影響也受限。根據湖南住建局披露的數據表明，2021年長沙市新建商品房銷售面積2605.79萬平方米，占到全省的28.4%，同比增長9.5%。
這才有了長沙下半年房價已經上行的力量。
03
與省會長沙表現不同的是，湖南其他地級市，去年樓市行情異常慘淡。
其中岳陽、株洲更是實施了限跌令其。
湖南省其他城市大多都在暴跌的根本因素在于，其他城市的庫存低企，尤其是非住宅類。
去年10月份，湖南省就公布了月文件，號召全省對非住宅類房屋去庫存。
另外，湖南其他城市的人口，大多在萎縮。
根據第七次人口普查數據由此可知，過去十年省會長沙雖然減少了300.4萬人，但同時有8個城市人口減少，衡陽、邵陽、常德、岳陽、常德、益陽、湘潭、湘西。
永州、郴州、株洲、婁底、張家界雖然增量為正，但也只是略微快速增長。
制圖：城市財經；數據：湖南省統計局
湖南的人口，都被長沙虹吸去了。
人口格局，決定了長沙的房價下跌壓力，也決定了其他城市的下跌壓力。所以，才有了湖南住建局近日的大喊，要平穩長沙房價，要調動其他城市的購房需求。
本號對此的觀點是：
第一，站穩長沙的房價能夠構建。
畢竟，讓房價平穩，是長沙的強項，輕車熟路。
第二，想調動其他城市的購房積極性，阻擋湖南其他城市的房價暴跌，有點無以。
首先，目前市場的信心已經不再，要挽回信心，不是給點購房補貼就能做到的。
其次，其他城市的庫存積壓太多，而目前的經濟狀況下，大家的錢袋子并不厚實，購買力很難調動一起。
